自ら売主となる場合の8つの制限とは?

保全措置の方法とは?

クーリング・オフや手付金の保全などをベースとして自ら売主となる場合の8つの制限について学ぶ。

8つの制限とは?

宅建業者が自分が売主として宅地または建物の売買契約を行う時だけに適用されるもの。しかし買主も宅建業者である場合はこの8つの制限は適用されない。

クーリング・オフについて

宅建業者が自らが売主となる宅地や建物売買契約の申込みをしても解除もできるというもの。
理由:強引な宅建業者に押し切られて売買契約を結んでしまったら大変なため

 

クーリング・オフができない場合とは?

1.以下よりどれか1つでも当てはまる場合はクーリング・オフができない。

1.宅建業者の事務所で買受の申し込みや売買契約の締結をした時

  1. 事務所
  2. 案内状等で専任宅建士の設置義務があり土地に定着している所
  3. 媒介や代理依頼をされた宅建業者の事務所
  4. 買主等から自宅または仕事先にて売買契約に関する説明を受けることを申し出た時の買主の自宅や仕事先

2.宅建士からクーリング・オフができるということを書面で告げられてから8日経過した時

宅建士からクーリング・オフができるということを書面で告げられてから8日経過した時

※3月1日に宅建士からクーリング・オフができると書面が来た場合、3月8日まではクーリング・オフができる。

3.買主等が宅地や建物の引き渡しを受けて、なおかつ代金を全額支払った時

※もし引き渡しを受けたけど、全額支払っていないという場合はクーリング・オフができる。

クーリング・オフ方法や効果について

不動産取引で失敗しないために、買主側の立場も学ぶ。

1.どうやったらクーリング・オフが認められるのかの方法

買主は書面にて売買契約解除の意思表示を行う必要がある。
※書面の書き方などは特に決まりはない。

2.どのように効果を発揮できるのか

クーリング・オフを書面にした後(内容証明など)郵送をすればOK.
ちなみにクーリング・オフ解除まで7日経過時にポストに投函して宅建業者宛に8日経過してしまっても、問題はない。8日経過するまでに契約を解除することを書面にて発送していれば認められるというもの。

3.解除後はどうなる?

  1. 売買契約の解除が行われた場合、宅建業者は受け取っている手付金やその他の代金などを早急に買主へ返還する必要がある。
  2. 損害賠償請求の禁止

宅建業者は買主に対し、売買契約解除について損害賠償や違約金の請求はできない。

4.クーリング・オフ特約での効果とは?

クーリングオフにて宅建業法とは違う特約も結ばれても買主にとって不利な事項な場合は、特約は無効となる。

手付金等の保全について

宅建業者自らが売主となり宅地や建物の売買契約をした後、手付金を買主から受け取る前に【保全措置】をしてからでないといけない。

保全措置とは

買主から手付金を受領した後、万一売主が倒産したら・・・。
売主側には債権取立など銀行などから取り立てが殺到する可能性があり、買主が納めた手付金も戻って来ない可能性もある。それでは買主にとっては不利になるため、手付金を受領する前に保全措置をとるというもの。

※もし契約後に宅建業者が保全措置を行わない場合、買主は手付金も払う必要もない上、債務不履行の責任も問われなくて済む。

<例外>

1.保全措置をしなくてもよいケース その1

1)買主へ宅地や建物の所有権移転登記がされた時
2)中間金の支払い時に宅地の登記が買主名義に移転される時

2.手付金が少額な時【完成物件】または【未完成物件】

1)未完成物件の場合
宅建業者が受け取る手付金の額が代金お5%以下であり1000万円以下の時

2)完成物件の場合

宅建業者が受け取る手付金の額が代金の金額の10%以下であり1000万円以下の時

保全措置の方法とは?

保全措置の方法とは?

1.完成物件の場合

1)銀行等の連帯保証
2)保険事業者による保証保険
3)指定保管機関による保管

2.未完成物件の場合

1)銀行等の連帯保証
2)保険事業者による保証保険
※指定保管機関による保管は利用できない。

自己所有に属しない物件の契約締結制限とは?

宅建業者は以下の場合、自ら売主となり売買契約をしてはいけない。

1)他人の所有物の場合
2)未完成物件である場合

例外:他人の所有物である時はどうすればよいのか
宅地所有者のAさんが宅建業者のBさんより、Bさんが売主となるようにまず売買契約書締結した上でCさんという買主に対し売買契約を結ぶことはできる。

予約でもOK

Aさんから宅建業者Bで売買の予約という形でもOK.
※停止条件付きの契約はNG

未完成物件の場合

1)未完成物件(宅地、建物)にたいして自分が売主となって売買契約はNG。
万一完成しなかったということになったら損害を被ることになるので。

2)例外とは?
宅建業者が手付金の保全措置を取っている場合は、未完成の宅地、建物を宅建業者が自ら売主となって売買契約を締結することができる。

手付額の制限

宅建業者である自分自身が売主となって宅地、建物の売買契約を結ぶ時は代金の2/10を超える手付金を受領することはできない。

手付の性質に対する制限とは?

宅建業者自分自身が売主となる宅地や建物の売買契約を結ぶ際に受け取る手付は、解約手付として取り扱う。

1)買主は相手が契約の履行に着手するまでは手付を破棄して売買契約を解除できる。
2)売主である宅建業者は相手が契約の履行に着手するまでは【手付の倍額】を返還することで売買契約書解除できる。

手付の性質に対する制限に反する特約については、買主に不利なものだと無効担ってしまうので注意が必要となる。

瑕疵担保責任についての特約制限

宅建業者自分自身が売主となって宅地や建物を売買契約をした場合【瑕疵担保責任】について民法の規定よりも買主にとって不利な特約を結んではいけない。

例外:
責任追及期間が目的物の引き渡しから2年以上となる場合の特約は有効。

特約が無効になった場合はどうなる?
もし特約が民法よりも買主にとって不利となる場合は、無効になるが同時に瑕疵担保責任は民法の規制に従った規律されることになる。

【民法】は大事。

責任追及期間を引渡日から1年となると、特約は無効になるものの、民法規定が有効となるため【責任追及期間】は、【買主が瑕疵を知ったときから1年間】となる。

割賦販売契約の解除の制限について

割賦販売=代金を分割での支払うこと。

賦払金(毎月の支払い)が滞った場合(履行遅滞)、買主が履行しない時は30日以上の期間を定め書面で支払いを催告することができる。それでも支払いがされない場合は契約を解約、賦払金の支払いを請求することはできない。

所有権留保等の禁止とは?

代金全額が支払われるまで売った宅地、建物などの所有権を売主の手元に留めることができるというもの。ポイントは、売主が確実に支払い金額を受け取ることができるため。

所有権留保の禁止について

代金の3/10以下を宅建業者が受け取った時・・・買主に登記を移転しなくてよい
代金の3/10を超えた場合・・・買主に登記を移転しなければならない

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