宅建権利関係:虚偽、詐欺、脅迫

宅建試験基本ー権利関係

宅建試験基本となる押さえておきたい権利関係、虚偽、詐欺、脅迫などについてのまとめ。

民法とは

民法とは、人と人との間の権利、義務を規律する法律。

契約の成立

権利、義務は契約によって発生する。それは民法の世界の大原則。

意思の表示と契約

契約は、意思表示が一致すれば成立する。
したがって、契約書の作成が原則不要。口約束でも契約成立ができる。(法律行為)

・誰とどのような契約をするかは、契約する当事者の自由。(契約の自由)
・契約した以上、守らなくてはいけない。

理由もなく、一方的に契約破棄(解除)することは許されることではない。

<詐欺>

詐欺による意思表示は、取り消すことができる。

第三者が善意

詐欺による取り消しは、悪意の第三者に対して対抗はできるが、善意の第三者に対しては対抗はできない。

しかし第三者による詐欺は、相手が悪意がある場合、取り消すことができる。
(相手が善意である場合は取り消せない)

<脅迫>

脅されて契約した時は契約は成立できるか。

脅迫による意思表示は、取り消すことができる。

第三者の脅迫

もし第三者が脅迫してきた場合、相手の善意・悪意問わず取り消しができる。

虚偽表示

契約当事者がグルになり、ニセの契約を結ぶ行為を【通謀虚偽表示】とも呼ぶ。
ニセの売買契約を【仮装売買】や【仮装譲渡】とも呼ばれる。

効果

虚偽表示による契約をした場合、無効となる。

無効と取り消しの違い

  • 無効ははじめから契約の効力が発生しない。
  • 取り消しは、取り消しがされるまでや契約は一応有効。しかし【取り消し】によりはじめから契約が無かったことになる。

嘘や冗談から契約した時

ウソや冗談によって意思表示から契約が成立した場合、【心裡留保】という。

 

本当に契約が有効となるものか?

心裡留保による契約は原則として有効となるが、相手が表意者の真意を知っている(悪意=過失)であることを知ることができると、無効になる。

勘違いで契約したら?

東京の土地なのに、埼玉の土地を売る契約をした。というような勘違いによる意思表示をした場合、【錯誤】という。

錯誤による意思表示は、無効。

無効は主張できない?

以下2点が、民法では主張を認める。

  • 要素の錯誤がある
  • 表示者に重大な過失がないこと

錯誤無効を主張は誰ができる?

通常無効は誰でもできるのだが、錯誤無効は勘違いをした本人【表示者】を保護するため、表示者しか無効を主張することはできない。

錯誤の例外

もし錯誤で契約をしたAさんが、大損をしそうなのにもかかわらず無効を主張をしない。
債権者のGさんから借りたお金を返済できない状態でいて、Aさんが錯誤を認めている場合は、表示者であるAさんの代わりに債権者であるGさんが、無効を主張することができる。

動機の錯誤

自分が所有する土地の近くに、下水処理場ができるという情報が入り、土地の値下がりを懸念したAさんは、所有していた土地をBさんに売却。
しかしその情報が誤りだった場合、無効にできるか?

答え:原則として、錯誤無効を主張することはできない。

動機錯誤例外

売却した動機が相手に表示されていれば、要素の錯誤となるため、無効が主張できるというもの。

2 コメント

  1. 質問があります。契約は、口約束で成立すると不動産会社に言われたんですが・・・、賃貸の場合、貸主がいて間に仲介会社がいて借主と仲介会社の口約束で貸主はその約束を知らなくても契約は成立になるんですか?

  2. ご連絡が大変遅くなりましたが、高額な取引上不動産会社が強く主張してくるのは、相当だと思います。ただ口約束で口頭で契約が成立するというのは、法律論としてはその通りなのですが、不動産のような高額取引上口約束の段階で契約の拘束力が認められることは、ほとんどないと言えると思いますが、心配だと思いますので弁護士さんや消費者センターなどに相談されてみてはいかがでしょうか?

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