建物区分所有法

建物区分所有法を知ることでマンション管理においての権利関係を学ぶことができる。

建物区分所有法とは

マンションについての権利関係を規制する法律。

専有部分に対する所有権...区分所有権
共有部分についての権利...共有部分に対する共有持分
敷地利用権...敷地についての権利共有持分

マンション管理組合とは

マンションや敷地の管理は、区分所有者全員でできる団体。この団体を管理組合という。

マンションの集会?

区分所有者がマンションについての意見や提案など行うミーティングを集会という。

マンション規約

またマンションのルールを設けることを規約という。

マンション共有部分

共有部分の持分は各区分所有者の専有部分の床面積の割合による。

共有部分の権利は、区分所有者全員の共有となる。

管理者の選任や解任する時

マンション管理者は、規約がない限り集会の区分所有者や議決権の過半数の賛成で選ばれる。
また区分所有者以外の人でも管理者として選ぶこともできる。

管理組合を法人化する場合

管理組合は、区分所有者や議決権の3/4以上の賛成による集会の決議があれば、法人化することができる。

集会の招集

管理者が招集する場合。
管理者は必ず少なくても毎年1回集会を招集しないといけない。

ただ、議決権1/5や区分所有者の1/5以上で管理者に対し会議の目的を示し集会招集を求めることができる。

注意点:少なくとも集会1週間前に会議の目的情報をお知らせすること。
合わせて、規約があれば、これら期間を収縮することもできる。
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マンション建て替えの集会を開く時は?

その場合は集会の2ヶ月前に招集のお知らせをしなければいけない。

ただし、区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを省ける。

決議の効力とは

マンションで305を所有していたAさんがGさんに部屋を売却した場合、【特定承継人への効力】として、集会の決議がある場合、区分所有者の特定承継人へも影響は及ぶ。

占有者への効力はどうなるのか?

占有者も建物や敷地などの使用方法について、集会の決議がある場合もちろん区分所有者と同じ義務を負うものとなる。

規約の設定・変更・廃止について

規約の設定、変更、廃止をする場合は、区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成の集会決議が必要になる。

もし特別な影響を及ぼす場合は?

規約の変更などにより、一部の区分所有者の権利に特別な影響ができる場合は、その人の承諾がなければ、規約の設定などはできない。

例:一階が店舗のみせ使用できる規約があったのに、変更により住居のみでしか使用できなくなどなど。

義務違反行為者に対してどのような対処法があるのか

同じマンションに住む人と仲良く暮らしたいのに、ルールを守らないのは問題です。そんな迷惑行為をする住人に対して、どういった対抗方法があるのかを知ることは重要。

迷惑行為の停止請求

区分所有者は特に集会などをしなくとも、違反行為の停止や予防などを求めることができる。
しかし違反行為停止を求めることや訴訟を起こす場合は、事前に区分所有者及び議決権の過半数の賛成の集会決議が必要になる。

使用禁止請求

ルール違反者に対し、予防や停止請求だけでは足りない。
そういった場合は、区分所有者や管理組合法人が専有部分の使用禁止請求ができる。

その他の請求

競売請求などもあるが、もし違反者が区分所有者ではなく占有者の場合は、賃貸借契約の解除など専有部分の引き渡し請求ができる。

ただその前に訴訟を起こすことが必要。合わせて区分所有者及び議決権3/4以上の賛成による集会決議が必要なことも忘れてはいけない。

マンションの建て替え・復旧の時

復旧には小規模滅失と、大規模滅失の2つに分けられる。

小規模滅失の復旧

建物の価格1/2以下に相当する部分の滅失してしまった場合、単独でも共有部分や自分の専有部分の復旧ができる。しかし、共有部分について集会で復旧の決議、建て替えの決議がある場合は、規約にない限り自分たち区分所有者らで個々の復旧ができなくなってしまう。

大規模滅失の復旧

建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合、集会の決議3/4以上の賛成による復旧決議をベースに復旧を進める。小規模滅失のように個別で単独ではできない。

合わせて、大規模滅失の場合、集会決議3/4以上という数字変更などを行うことはできない。

建て替えをする場合

建て替え決議をする場合は、区分所有者や決議権の4/5以上の賛成がない限り建て替えはできない。
それと、建て替えの決議決定後、建て替えに参加しない区分所有者に対し、区分所有権や敷地利用権を時価で売り渡すという請求ができる。

マンションの登記方法

表題部所有者・・・分譲事業者
所有権取得者。。。所有権保存登記ができる・・・101や102号を購入したAさんやBさん

敷地利用権の登記について

【敷地権】としてマンションの登記記録できる

敷地権の登記は、区分建物表題部に登記をする。
例:
101号室
甲区
乙区

※マンションの登記の場合は一般的な登記とは異なるため、登記官は敷地権を区分建物の表題部に登記する際、土地の登記記録の権利部の相当区に敷地権であることを登記する必要がある。

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