契約締結前の説明

契約締結前の説明

宅建業法の最大の重要なポイントとなる項目となる契約締結前の説明を確認していこう。

重要事項の説明とは

【宅建士】は、宅地、建物の売買、交換、貸借契約の成立前に重要事項を説明しなければならない。

重要事項の説明方法とは?

1)説明を義務付けられているのは【宅建業者】。

2)説明する相手は?
これから物件を取得しようとするまたは借りようとする人へ。

3)説明の時期
契約が成立するまでの間は必要。

4)説明はどこで?
どこでも。制限は設けられていない。

5)誰が担当する?
絶対に【宅建士】が説明をしなければいけない。

6)説明方法
宅建士は3つを必ず行う。

1)宅建士証の提示。
必ず宅建士証を提示する。

2)宅建士の記名押印

3)書面の交付
※たとえ相手が宅建業者であっても省略はない。

必ず説明しないといけない36事項

必ず説明しないといけない36事項

1)該当する宅地や建物に存在する【登記された権利の種類】【内容、登記名義人】、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
(誰が所有権がある?誰の抵当権?登記名義人は?)

2)飲水(上水道設備状態)、電気ガスの供給、排水設備状況、及び設備について別の負担に関すること
(まだの場合はいつ頃設備がなされるのかも)

3)代金や交換差金や借賃以外に受け取るとされる金額や目的
(実際の金額や貸借、交換差金は説明はしない。当然大事な事柄なので言わない。)

4)解約解除のこと
どういった時に契約解除ができるのか、など。

5)損害賠償の予定、違約金について
6)支払金または預り金を受領する場合
7)都市計画法、建築基準法、その他に基づく制限の概要

  • 売買交換・・・50以降の法令全て説明が必要
  • 宅地の貸借・・・制限の大半を説明が必要
  • 建物の貸借・・・ほとんどの制限の説明は必要はない(借りている人にはあまり影響が無い制限)

8)宅地や建物が宅地造成等規制法にて【造成宅地防災区域】である時はその旨の説明
9)土砂災害警戒区域内である時はその旨の説明
10)津波災害警戒区域内に有る時はその旨の説明
※8)〜10)まで建物の貸借の場合でも説明が必要となる。

 

3.建物の貸借の場合のみで説明が不要がこと

11)私道に関しての負担に関する事項
例:取引をしている宅地内で一部に私道が含まれている関係上その箇所は建物が建築できないなどの説明が必要。
※賃借の場合は説明は不要。

4.建物の売買や交換の場合だけ説明が必要なときとは?

12)取引する建物で【石綿】の使用があるかどうかの調査結果があれば、その結果の内容。
※石綿(せきめん)とは?人体に影響のある物質
※賃貸の場合でも説明は必要。
※記録が無い時は宅建業者が自ら調査をする必要はない。

13)建物が耐震診断を受けているときは、その内容説明
※昭和56年6月1日以降に着工したものならば、説明は不要。
※貸借でも説明は不要。
※耐震診断を受けていない場合は、宅建業者自らが実施する必要はない。

5.売買や交換の場合のみ説明が必要となること

14)代金や交換差金に関する金額の貸借のあっせん内容や斡旋によって金銭の貸借が成立しない時の場合
(宅建業者がローンの仲立ちをする場合、もし成立ができない場合でもその理由説明も含む)

15)手付金等の保全措置の概要

16)宅地・建物の瑕疵担保責任の履行に関して保証保険契約の締結等の措置が講ずうかどうか。
売主側が建物や宅地の瑕疵担保責任が発生した場合、多額の賠償金額が発生することになるので、責任保険契約を締結するのかどうか、締結する時はその概要説明が必要となる。

また売り主が住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うか否かも、行う時は概要説明が必要となる。
※特約は説明は不要。

17)住宅性能評価を受けた新築住宅の時は、その説明。
※貸借の場合は説明は不要。

18)割賦販売の時、支払い方法
例:
現金販売価格(一括払いならいくら払うなら?)
割賦販売価格(分割なら1回いくらで頭金はいくら?など)
物件引き渡しまでに支払いの必要な金額
賦払金(ふばらいきん)の金額
支払い時期や支払い方法など

6.貸借の場合のみで説明が必要となることとは?

貸借の場合のみで説明が必要となること

19)契約期間や契約更新についての事柄
20)宅地・建物の用途、その他の利用に関係する制限について
例:住宅以外の建築物の建築を禁止するなど

21)敷金、その他の契約終了時に精算することとされる金額
22)宅地や建物の管理を委託される場合は、その委託社名、住所(会社などであれば法人の商号や名称、主たる事務所の所在地)

23)宅地貸借の場合は、定期借地権を設定する際はそのことを說明
24)宅地貸借の場合は、宅地の上の建物取り壊しに関する事柄を定める時はその内容

25)建物の貸借の際は。定期建物賃貸借または終身建物賃貸借を結ぼうとする時はその說明
※【定期建物賃貸借】の場合は、借地借家法による貸主による說明とは別に重要事項の說明が必要となる。

26)建物の貸借の際は、キッチン、浴槽、便所など建物の設備や整備状況

7.未完成物件の場合のみ說明が必要なこと

27)工事完了時の形状、構造
※宅地・・・宅地に接する道路の構造、幅員の說明が必要
※建物・・・建物の主要構造部、内装、外装の構造または仕上げなどの說明が必要

8.区分所有建物の場合ののみ說明が必要

貸借の場合。。。28),29)だけ說明があればOK

28)専有部分の用途、その他の利用制限に関する規定の定めが有る時はそれらの内容說明。
例:ペット飼育禁止、住居以外の利用を禁止など規約がある場合は、說明をする。
※まだ規約になっていないことでも、案(アイディア)の段階の話し合いがある事項も併せて說明が必要。

29)一棟建物や管理が委託されているという場合は、委託者名、住所、法人は法人名、商号、所在地

30)一棟の建物の敷地に関する権利(敷地利用権)の種類や内容
※貸借の際は説明不要。
※マンションの専用部分の一室を借りる人は、敷地利用権は取得できないため。
※敷地利用権があるのは区分所有者みんなの共有

31)共有部分に関係する規約の定めが有る時はそれらの内容。
32)一棟建物または敷地の一部を特定の人へ使用を許可する点の規約を定めている時はそれらの内容。
(※駐車場などがこれに当てはまる)

33)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う点の規約の定めが有る時は、それらの内容や既に積み立てられている金額
※積立金に滞納が有る時は、滞納額の說明も必要。

34)所有者が負担すべき通常の管理費用の額

35)一棟の建物の維持修繕費を通常の管理費用のその他の建物所有者が負担しない費用を特定の人にだけ減免することの規約を定める時はそれらの内容。

36)一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているならば、それらの内容説明が必要。

供託所等に関する説明とは?

供託所等に関する説明

宅建業者は宅地、建物においての売買、交換や貸借契約が成立する前にかならず行うことの1つとして、【営業保証金】や【弁済業務保証金】の供託所等に関しての説明をする必要があるのだ。

説明方法について

1.重要事項の説明との共通点がある
1)宅建業者が説明をする義務がある
2)宅建業者が相手であっても説明の省略はしてはならない
3)契約成立前に説明する必要がある
4)説明時の場所の制限はない

2.重要事項の説明との違い
1)説明相手:契約当事者全ての人(売り主、貸主へも説明は必要。)
2)説明の担当者:宅建士が説明担当をしなければならないわけではない。
3)書面の交付:説明についての書面交付は不要。

説明事項

宅建業者が保証協会の社員か否かで異なる。

1)保証協会の社員ではないとき
営業保証金額を説明は不要。

2)保証協会の社員であるとき
保証協会の社員であること、そして保証協会の名前、住所、事務所の所在地や弁済業務保証金の供託所の所在地の説明が必要となる。

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