契約締結に関する規制

契約締結に関する規制

特に重要事項との違いとも比較しつつ37条書面の交付や記載事項についてしっかり学んでいこう。

契約締結時期の制限とは

宅建業者は宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前に、工事に必要よされる許可、確認などがあった後でないと宅建業者自ら当事者として売買、交換の契約締結や媒介をし売買、交換契約締結、代理で売買、交換契約締結をしてはいけないというもの。

では契約締結についてのポイント

1)状況
物件が未完成の場合に適用される制限。

2)規制内容とは?
物件が未完成の間に原則として売買、交換に関する契約を締結できない。
※予約もできない。
※しかし貸借の契約は規制対象にはなっていない。

<例外もある>

実は例外があり、工事に必要な許可や確認の処分があった後ならば契約締結ができる。
※申請中などは☓。

37条書面の交付

宅建業者は宅地建物の売買、交換、貸借契約が成立した時は遅滞なく【契約内容】を書面化し契約の各当事者へ交付する必要がある。

契約トラブル防止のため

契約トラブル防止のため

書面交付方法

1)交付を義務されている人(宅建業者)
※複数の宅建業者が関係して契約を成立させた場合、各宅建業者が37条書面交付の義務を負うことになる。

2)交付の相手は誰?

契約当事者全員

媒介(仲介)や代理の場合には、売主、貸主に対してにも書面交付は必要。

3)書面を交付するにあたっての時期
契約成立後、直ちに。

4)37条書面にはどういった内容の書面が必要になるのか?
契約書内に必要事項が記載されていれば、契約書と別に書面作成は必要はない。

5)記名押印

  • 宅建士の記名、押印は必要となる。
  • 成年、専任宅建士の明記押印でないといけないということはない。
  • 重要事項の説明書面に明記押印した宅建士と同じ宅建士の明記や押印でなくてもOK。
  • 契約当事者が宅建業者であっても、宅建士の記名押印を省略はできない。※37条書面の内容は説明は不要。

37条書面の交付は誰が行ってもよいだけでなく、宅建士証の提示も必要はない。

記載事項とは?

1.売買、交換、貸借の場合に記載が必要な事柄について

1)当事者の氏名(法人は名称)と住所
2)該当する宅地、建物を特定するために必要な表示

3)代金、交換差金、貸借の金額、支払時期、支払い方法
4)宅地、建物の引き渡しの時期

5)代金、交換差金、貸借以外の金銭の授受に関する定めが有る時は、その額や授受の時期と目的
※特に定めがなければ記載不要。
※手付金については記載しない。

6)契約解除に関する定めがあればその内容
7)損害賠償金額の予定、違約金に関する定めが有る時はその内容
※定めがなければ特に追加記載は不要。

8)天災、その他の不可抗力による損害の負担に関する定めがある時はその内容

2.貸借の場合は記載が不要となることは?

9)移転登記の申請時期

10)代金や交換差金についての金銭の貸借斡旋にかんする定めが有る時は、斡旋に発生する金銭の貸借が成立しない時の措置

11)宅地や建物で瑕疵担保責任に定めが有る時は、その内容。

12)宅地や建物の瑕疵担保責任の履行に関し、保証保険契約の締結当の措置についての定めがあるときは、その内容。

13)宅地や建物に対し租税、その他公課の負担に関する定めがあればその旨記載。

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