営業保証金

開業するための宅建業法には保証金制度は2つの1つとして営業保証金を確認していこう。

営業保証金制度とは

宅建業者が万一お客さんとの取引で消費者に損害を与えてしまった時、十分に補償ができるようにするというもの。

営業保証金制度例

宅建業者は開業するために【供託所】へ【営業保証金を供託】する。
(つまり開業するために、営業保証金を供託所へ納める必要がある。)

そしてお客さんと取引ができるようになる。

しかし取引の際お客さんに損害を与えてしまった!

自分(宅建業者)・・・賠償金を支払わなければいけない

供託所から事前に収めていた【営業保証金】を使ってお客さんへ【還付】される。

では続いて営業保証金の供託を詳しく見ていこう。

 

営業保証金の供託について

いくら?どこへ?いつまでに?必要なのか。

新規開業の場合

1)金額は?
宅建業者は【主たる事務所】は【1,000万円】その他の事務所は【事務所ごと】に【500万円】の割合で営業保証金として供託しないといけない。

よって、本店の他に3店舗の支店を設置する場合は
本店 1,000万円
支店500万円 ☓ 3店舗分=1,500万円
合計 2,500万円を供託する必要がある。

 

供託する場所はどこ?

【主たる事務所の最寄り】にある供託所。

供託方法は?

現金だけでなく【有価証券】でも供託できるが、有価証券の種類により、評価額が異なる。

1)国債証券・・・額面額通り100%
2)地方債証券・・・額面金額の90%
3)その他の債権・・・額面金額の80%

いつまでに保証金を供託しなければいけないか?
期限は特に無い。

免許権者に供託したことを【届け出】をする必要がある。
届け出をしないと【事業】を【開始】できない。

免許取得後に、【営業保証金】を供託する。

 

届け出をしない時は?

免許取得した日から3ヶ月以内に宅建業者が供託したことを届け出をしないときは、届け出をすべき旨催告をしないといけない。

催告を受けた後

催告が到達した日から1ヶ月以内に供託したことを届け出をしないと、【免許権者】は、免許取り消しができる。

事務所を新しく設置した時は?

1事務所について500万円を【主たる事務所の最寄りに供託所】へ供託しなければいけない。

保証金は有価証券もOK。

また営業保証金を供託したら、免許権者に供託したことを届け出をして、新設下事務所で事業を開始できる。

供託したあとの手続き

主たる事務所を移転する時は?
1)金銭だけで供託している場合は?
宅建業者はA本店からB本店へ移転する際に、A本店の最寄りの供託所へ【保管替え請求】をしなければならない。

それをすればB本店の最寄りにある供託所へ保証金を移動することができる。

2)有価証券を使って供託している時は?
【金銭のみ】の供託とは異なり、宅建業者Aさんは新しい事務所B本店の最寄りの供託所へ営業保証金を供託し直して納め、納めた後にA本店の最寄りにある供託所に取り戻し請求ができる。というもの。

有価証券だけでも、有価証券と金銭という方法でも【金銭】だけではないと宅建業者には一時的に負担の大きい方法となる。

営業保証金の還付とは

誰が還付を、いくらまで還付をうけられて、不足をしたら誰が補充?

宅建業者が宅地建物取引行に関する取引をして、その取引で生じた債務をひつようとする人が還付を受けられるというもの。

取引とは?

1)宅建業者が自分自身が売買や交換
2)売買、交換や貸借媒介
3)売買、交換、代理

上記どれかを行った場合を取引という。

注意

広告業者が宅建業者に対し未払い代金、広告代金債権があってもこれらに対して還付は受けられない。

還付の限度額は?

本店支店3店舗ある宅建業者が宅地売買契約を結んだが、契約解除に伴う返還請求権3000万円。しかし営業保証金は2500万円が限度額のためその2500万円を還付として受けることができる。

ただこの残りの500万円も別で宅建業者に請求もできる。

還付後どうやって不足分を補う?手続きとは
本店の供託所へ通知が来る。

その後供託所から免許権者へ連絡が入る。

免許権者は宅建業者に対し営業保証金の不足分を供託するように通知する

通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託。

金銭でも有価証券でも供託はOK

供託した日から2週間以内に免許権者への届け出をする。

営業保証金の取り戻しとは

事務所が廃業、供託する必要がなくなったなど。。。

1)免許有効期間満了や廃業で【免許失効】
2)免許取り消し処分になった
3)事務所廃止営業保証金に超過額が発生した
4)有価証券を使い、供託している時本店移転で供託し直す
5)宅建業者が保証協会の社員になったため【弁済業務保証金制度】が適用が受けられるようになったため営業保証金免除となった

 

取り戻しの手続き

<原則>
宅建業者は還付請求があっても受け取りに来なかったなど受け取りそびれ防止の為、6ヶ月の間あなたが還付の権利がありますよという公告をしても、その期間内で受取に来なかった時は、営業保証金を取り戻すことができる。

※宅建業者は公告を行った時は免許権者へ届け出をしないといけない。

<例外>
公告せずとも取り戻しができることがある。それは?

1)有価証券を使って供託をしていて、事務所移転で供託し直すとき
2)宅建業者が保証協会社員となったため、弁済業務保証金制度が適用となったため
3)取り戻しの事由が発生して10年経過したとき

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