弁済業務保証金

弁済業務保証金とは?営業保証金制度と弁済業務保証金との違いをしっかり理解する。

実は【営業保証金制度】は宅建業者にとっては負担が大きい。

自分で開業する時、営業保証金1000万円は非常に大変。よって営業保証金よりも少ない金額で、かつ消費者にも十分な補償をすることができる制度、それが【弁済業務保証金制度】。

この弁済業務保証金制度の適用を受けると、営業保証金の供託は免除できる。
しかし・・・
【保証協会】に加入している宅建業者のみ。

では保証協会とは?

保証協会

正式名:宅地建物取引業保証協会(略して保証協会)
宅建業者だけが社員となる【一般社団法人】で国土交通大臣の指定を受けている団体。

保証協会へどうやって加入できるのか
加入するか否かは自由。
しかし複数の保証協会に加入をすることができない。

※現在「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の2つの団体がある。

保証協会に加入したら?

宅建業者が保証協会に加入すると、【保証協会】が宅建業者の免許権者に加入した旨報告をしないといけない。

保証協会6つの業務
1)〜3)は必須業務

1)★クレーム処理(取引の相手方への苦情解決及び結果を情報共有すること)
2)★宅地建物取引業に従事またはこれから従事する人への研修
3)★弁済業務
4)一般保証業務
5)手付金等保管事業
6)宅地建物取引行の健全な発達を図るための必要な業務

では弁済業務保証金制度の流れとは?

弁済業務保証金制度の全体的なイメージ

宅建業者

(弁済業務保証金)の【分担金】を保証協会へ納める

保証協会
分担金を受け取った保証協会は、供託所へ【弁済業務保証金】を供託

供託所

還付する時は供託所が消費者へ還付する。(これは営業保証金と同じ。)

分担金の納付や弁済業務保証金の供託について

1.弁済業務保証金分担金を納付
1)気になる金額について
宅建業者は主たる事務所には60万円、支店は30万円の割合で弁済業務保証金を分担金として納付する必要がある。

よって本店と支店3店舗であれば
本店60万円
支店30万円 ☓ 3店舗=90万円
合計:150万円

営業保証金制度に比べるととてもお財布に優しい制度。

納付先
保証協会

納付する方法

必ず金銭(キャッシュ)での納付。

納付の制限

1)保証協会に加入する日まで

2)保証協会に入会後、事務所を新しく構えた場合
事務所を設置してから2週間以内

もし2週間以内に分担金を支払わないとどうなる?
保証協会の社員としての地位は失うことになる。

弁済業務保証金の供託

1)金額と期限
保証協会が宅建業者から分担金を納付を受けたら、1週間以内に納付を受けた金額をそのまま供託所へ供託する。
※手数料をひくなどはない。

2)法務大臣、国土交通大臣が定める供託所

3)供託方法
有価証券でも供託ができる。

還付請求権者

宅建業者と宅地建物取引業に関する取引をしてそれらにより債権を有する人。
宅建業者が保証協会の社員となる前に取引した人も含んでいる。

宅建業者が開業時、(営業保証金)を供託してその間Bさんと取引をした。
その後(保証協会へ加入)したため弁済業務保証金の分担金は納めている。
たとえ、保証協会へ加入前に取引したBへさんと問題が発生し還付金請求となっても、宅建業者は保証協会へ納めた分担金、つまり保証協会が供託した供託金を使って還付をすることができる。

もし宅建業者が複数の債権を抱えていたら?

保証協会に加入前から宅建業者には何人もの取引の中で債務を抱えていたら保証協会から提供する資金も大変になる。そこで宅建業法では、そういった宅建業者に対し【担保提供】を求めることもできる。

還付の限度額

本店、支店3店舗を持つ事務所の宅建業者。
この場合の契約解除に関する代金3000万円返還請求。

弁済業務保証金は最大で2500万円となるため、残り500万円は別途宅建業者から請求ができる。

還付を受ける時の手続き方法

還付請求をする人は【保証協会】の【認証】を受けた上で供託所に対し還付を請求することとなる。

還付後の手続き方法

供託所から国土交通大臣へ【通知】がいく

保証協会は国土交通大臣から還付があったことを通知を受けた日から2週間以内に還付された金額と同額の弁済業務保証金を供託する必要がある。

保証協会は還付された同額の還付充当金を保証協会に納付するように通知をしないといけない。

宅建業者は【還付充当金】を通知を受けた日から2週間以内に通知された金額を保証協会へ納めなければならない。

もし2週間以内に還付充当金を納めなかったら?
保証協会の社員の地位を失う。

その場合、保証協会社員を社員資格を失なったとなったため、1週間以内に営業保証金を供託所へ供託しなければいけない。

特別弁済業務保証金分担金

還付充当金を納めない宅建業者が増えていった場合、不足分はどのように補っていくのか?

保証協会は【弁済業務保証金準備金】を弁済業務保証金の供託に充てている。

それでも不足する時は?

特別弁済業務保証金分担金を納めるよう通知しないといけない。

通知を受けた社員は通知を受けた日から1ヶ月以内に【特別弁済業務保証金】を納付しなければならない。【それをしないと社員の地位を失う】。

弁済業務保証金の取り戻しについて

弁済業務保証金は、営業保証金とは異なり、宅建業者ではなく【保証協会】が供託所から【弁済業務保証金】を取り戻す仕組みとなっている。

どういう時に弁済業務保証金を取り戻せるのか
1)宅建業者が保証協会の社員の地位を失った時
2)事務所が廃止となり、弁済業務保証金に超過額が生じた時。

取り戻しの際の手続き方法
1)もし保証協会の社員の地位を失った時
保証協会は還付請求権者に6ヶ月以内の一定期間保証協会に還付の認証を申し出るように公告した上で保証金を取り戻す。

2)事務所の廃止の際は、公告しなくても弁済業務保証金を取り戻すことができる。

登録の効力とは

都道府県知事の登録を受けると、【宅地建物取引資格登録簿】に一定事項が登録されることになる。

1)どこで使える?
日本全国

2)有効期間
削除されなければ一生有効。

変更登録

登録を受けている場合で、登録事項に変更がある時は、【滞りなく】登録先の都道府県知事に変更登録の申請をしなくてはいけない。

どういった時に変更登録が必要なのか
1)登録者の氏名、住所、本籍に変更があったとき
2)勤務先の宅建業者の商号、名称、免許証番号に変更があったとき

登録の移転

登録者が登録先を別の都道府県知事に移動すること

どういった時に登録移転ができるのか

登録者は、登録先の都道府県知事が管轄されている都道府県以外の事務所へ業務を従事する、従事しようとしているときは、新しく働く事務所が置かれている都道府県知事へ登録移転申請をすることができる。

しかしこれらは義務ではない。

3)登録移転ができないことがある?
事務禁止期間中は申請ができない。

死亡等の届け出

1)登録者が亡くなった時は【登録失格】となるため、登録削除する必要がある。

届け出義務
登録者本人

例外として本人以外の人が届け出義務をおう

1)亡くなった時・・・相続人
2)成年被後見人となった時・・・成年後見人
3)被保佐人となった時・・・保佐人

届け出期間

各事実が発生した日から30日ですが、死亡した場合はそのことをしった30日以内。

宅地建物取引士証の交付について

宅地建物取引証とは?
それを持っている人、つまりその人が宅建士であることを証明する身分証明証。

交付申請

登録先の都道府県知事へ

講習の受講

宅建士証の交付を受けるには、登録している都道府県知事が指定する講習【法定講習】を交付6ヶ月以内に行われるものを受講する必要がある。

しかし・・・
試験に合格した日から1年以内の人は受講は免除される。
実務講習は国土交通大臣、法定講習は知事。

有効期間

原則5年。
宅建士証の有効期間が満了してしまい更新がなくなったら、宅建士の業務はできなくなる。

宅建士証の義務

1)宅建士証提示の義務
・取引関係者から請求があったら
・重要事項の説明のとき

2)宅建士証返納の義務
・登録抹消となったら
・宅建士証の効力がなくなったとき
※宅建士証紛失した後再交付を受けた後に、なくなっていたものが見つかった。
その時は探していた宅建士証を返納する。

3)宅建士証提出の義務
事務の禁止処分を受けた時、人族に交付を受けた都道府県知事に提出。
(事務禁止期間が満了した時は、提出者から返還請求があったら都道府県知事はすぐに返還する必要がある。)

4)宅建士証書き換え交付の申請義務
宅建士が名前、住所が変更となった時都道府県知事に申請。

登録移転と宅建士証

A県からBへ移転後、A県知事から交付された宅建士証は使える?
答えは:NO.

移転をしたらB県知事にA県知事から交付された宅建士証をB県知事に返納することで引き換えに新しいB県知事が交付した宅建士証が受け取れる。

しかし有効期限は

A県知事から交付された際、残り3年の場合B県知事から交付されるものも残り3年の登録期間となる。

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