媒介や代理契約に対しての規制

宅建業者の業務についての規制について規制の対象となる【媒介契約】【代理契約】これらはどのような契約なのかを学ぶ。

媒介契約・代理契約の意味について

1)媒介契約とは
依頼者Aは素人なので代わりに宅建業者Bに仲介に入ってもらう契約。
【媒介契約】。

2)代理契約
AがBと売買や交換契約がうまくいくように、宅建業者Bが代理人となり契約を締結させるという契約。これは【代理契約】。

媒介・代理契約の規制とは?

1)内容に関する契約
2)書面作成や交付の義務

規制が適用される場面とは?

媒介や代理契約の規制は【売買または交換】の契約にのみに適用。

注意
賃貸の媒介や代理契約は規制の対象とはならない。

媒介や代理契約の内容に対する3つの規制とは?
1)一般媒介契約
2)専任媒介契約
3)専属専任契約

1.一般媒介契約
依頼主がA宅建業者に媒介契約をした後、別の宅建業者にも媒介契約を行うこともできる。その上自己発見取引もできるという規制が特に厳しくないのが一般媒介契約。

合わせて2つのタイプに別れる。
1)重ねて依頼をした宅建業者は誰なのかを明示するタイプ
2)明示の必要が無い非明示タイプ

2.専任媒介契約
依頼主が他の宅建業者に重ねて依頼することを禁止するのが【専任媒介契約】。自己発見取引はOK。

3.専属専任媒介契約
自己発見取引も禁止なのが【専属専任媒介契約】という。

媒介契約のつの4内容規制とは?

1)契約の有効期限
2)指定流通機構への登録
3)業務の処理状況報告
4)契約の更新

有効期間

1)一般媒介契約
特に規制はなし

2)専任媒介契約、専属専任媒介契約
契約の有効期間は3ヶ月を超えてはいけない。
もし3ヶ月より長い期間として定めても3ヶ月に短縮される。

指定流通機構への登録

1)一般媒介契約
指定流通機構への登録は義務ではない。

2)専任媒介契約
契約締結日から7日以内に物件情報を指定流通機構に登録が必要。(休業日を除く)

3)専属専任媒介契約
契約締結日から5日以内に物件情報を指定流通機構に登録が必要。(休業日を除く)

業務処理状況報告

1)一般媒介契約
業務処理についての報告義務はない。

2)専任媒介契約
2週間に1回以上の頻度で業務処理状況報告が必要。

3)専属専任媒介契約
週に1回以上の頻度で業務処理状況報告が必要。

※報告の方法には決まりがないので、メールでも口頭でもOK。

契約更新

1)一般媒介契約
契約更新についての規制はない。

2)専任媒介契約や専属専任媒介契約
もし契約者から申し出があったら、かつ、更新後の有効期間は3ヶ月を超えてはならない。

1.指定流通機構への登録
指定流通機構に4つの点を登録しなければいけない。

1)物件の場所、規模、形質
2)売買すべき価格(交換する場合は物件の評価額)
3)物件に対しての都市計画法、その他の法令上の制限
4)専属専任媒介の場合はその旨

※物件の所有者や住所、登録権利の種類の内容は登録は必要がない。

2.登録を証する書面の交付義務とは?
指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構が発行する書面を依頼者に渡さなければいけない。

3.成約後の通知
契約が成立したら指定流通機構に物件情報を削除のための通知をする必要がある。

何を通知する?

1)登録番号
2)取引価格
3)契約成立日

書面作成や交付義務について

宅建業者は媒介契約で【売買・交換】での締結した際は遅れることなく、【契約内容】を書いた書面を作成し押印し、依頼者に交付しないといけない。
(言った言わなかったなど問題を予防するため。証拠のため。)

1)宅地建物を特定するための情報
2)売買価格または評価額(※値段が異なる場合は異なる根拠を明らかにする)
3)媒介契約の種類
4)媒介契約有効期間や解除の点
5)指定流通機構の登録する事項(一般媒介契約で登録しない点も、そのように記載が必要)
6)報酬の事項
7)媒介契約違反した場合のどんな措置が取れるか
8)媒介契約が標準契約約款に基づいているものか

記名押印とは

宅建業者の記名押印は必要。

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