アパート経営大家になるための流れ

アパート経営大家になるための流れ

稼ぐアパート経営者はサービス(業)の重要さを知っています。ではアパート経営大家になるための流れや税務署へ申請が必要な書類を確認していきましょう。

税務署への申告が必要な書類

個人事業者の開廃業等届出書

アパート経営を開始し1ヶ月以内に納税地の所轄税務署に提出する

所得税の青色申告承認申請書

アパート経営を開始した初年度から青色申告を利用する場合、開業後2ヶ月以内に納税地の所轄税務署に届出が必要。白色申告から青色申告に切り替える際や、その年の1月10日までに開業した場合はその年の3月10日までに申請書を提出する必要となります。

青色事業専従者給与に関する届出書

青色申告者が生計を一にする親族で一定の要件を満たす者に対し給与を支払う場合には、その給与(青色事業専従者給与という)は全額必要経費となります。よって開業後2ヶ月以内に納税地の所轄税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

所得税の減価償却資産の償却方法の届出書

アパート経営を個人で行う場合、減価償却費の計算方法は原則とて定額法ですが、定率法を選択するには納税地の所轄税務署に届出をする必要があります。又、2年目以降に定額法から定率法に変更する場合は変更しようとする年の3月15日までに上記届出書を提出する必要があります。

注意事項
※平成10年4月1日以後に新築した建物については、定率法を選択することができませんので、税務署への提出物に関する質問は直接各管轄の税務署にお問い合わせください。

所得税青色申告承認申請書現金主義の所得計算による旨の届出書

現金主義を採用する際は、開業後2月以内に「所得税青色申告承認申請書現金主義の所得計算による旨の届出書」を税務署に提出する必要があります。2年目以降に白色から青色への変更がある時は、その年の1月10日までに開業した場合はその年の3月10日までに上記申請書を提出する必要があります。

消費税関係の届出書

居住用アパート経営の場合は、住宅の貸付にあたるため消費税の納税義務はありません。
しかし一方駐車場や事務所、店舗、倉庫など、住宅以外の貸付には消費税が掛かってきます。その年の前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合、納税義務はありませんが通常は居住用のアパート経営を開始した場合には消費税に関連する届出書は不要となります。

しかし注意点として、建築費に含まれる消費税の還付を受ける場合や、非住宅部分(店舗や事務所など)の貸付が多く、消費税の納税義務者となる際は、一定の届出書の提出が必要です。

貸付(貸し付け)とは

金銭、土地、建物などを貸し付けること。

法人化すると経費の幅が広がる?

個人でアパート経営をされている場合、多額の不動産所得を得ている場合は、不動産管理会社を個人で設立(法人化)することで計上できる経費の幅が広がるだけでなく、利益を圧縮できるようになります。

またはアパート経営をする際に法人化する方法も可能です。

アパート経営者と税金・確定申告

個人でも法人化して経営しても、どちらにしても確定申告、税金はつきものですので毎年必ず申請は必要となります。

最後に、失敗しないアパート経営をするために経費の種類も学び、売上から利益がどのくらい発生できるものか検討材料の目安になります。

アパート経営経費の種類

アパート経営に重要なのは、売上から経費を引き利益を出すこと。出来る限り経費を抑えながら、利益を伸ばしたいものですが、まずどういった経費が関係してくるのか今後業務代行を管理会社にお願いするにしても、自分でも把握しておくと失敗はないでしょう。

売上ー経費=利益。
利益ー手取りー納税。

利益が多すぎても税金も上がる。この上手なコントロールもアパート経営には大切です。

1.管理費

以下、建物管理会社に対して毎月支払う管理費は経費です。

  • 給排水設備、電気設備など建物設備の保守管理業務
  • エントランス、廊下など共有部の清掃
  • 各種消防設備の法定点検業務
  • 管理組合の運営支援 など

2.賃貸管理代行手数料

アパート管理会社に支払う手数料も経費です。

  • 空室時の入居者募集
  • 家賃の集金代行
  • 入居者の問題対応
  • 退去時の内装工事の手配
  • 賃貸借契約、更新契約など各種契約業務
  • エアコンや給湯器の設備交換業務 など

3.修繕積立金

建物管理会社に対し毎月支払う修繕積立金も経費です。将来の建物の修繕利用のため経費として計上することができます。

4.減価償却費

不動産の取得費用をその年の経費として一括で計上はしません。定められた期間で取得費を分割し、毎年経費として計上します。

5.損害保険料

アパートに対し掛けた火災保険や地震保険は経費として計上します。加入期間保険料を全額前払いした場合でも、経費計上は1年に1年分のみ。全期間に掛かる保険料を加入した年に経費計上ができません。

6.修繕費

アパート住人が退去した際、内装工事や給湯器などの設備交換費用も経費として計上できます。

資本的支出

また、修繕費が修復のための出費ではなく、不動産価値を高めるために使用した場合は資本的支出といい、その年の経費として全額を計上するのではなく、定められた機関で分割して経費計上を行います。

7.税金各種

アパートの購入にかかる不動産取得税や、保有していることで毎年課税される固定資産税や購入に伴う印紙税も経費として計上します。

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 事業税(不動産投資が事業規模に相当するとき)

経費として計上できない税金

  • 住民税
  • 県民税
  • 所得税

8.ローン保証料

ローンが払えなくなったとき、信用保証会に支払いを保証してもらうための費用がローン保証です。通常ですとアパート購入の際に契約をします。金融機関によりローン保証料を利息に含めていることがあるため、確認しておくとよいでしょう。

9.ローン返済額のうち利息部分

アパート購入のためにローンを組んだ場合は、返済額のうち利息相当部分のみが経費として計上ができます。ただし実際のお金の支出は元本返済部分も含めた金額になるのですが、元本部分は経費計上ができないため、注意しましょう。

10.通信費

アパート運営管理、入居者募集、管理代行サービスなどの担当者とのやりとりで発生する電話やインターネット通信費用、パソコン、郵便などアパート経営専門としていなければ全体の40%程度に抑えるのがよいでしょう。

11.旅費交通費

アパートの運営管理や入居者募集時などで管理会社や入居者とのやり取りに際して発生した移動時の電車・タクシー代ですが、自分で運転利用したガソリン代、駐車代、高速道路代金なども含まれます。

12.接待交際費

管理会社や税理士などとの飲食代金、手土産も経費計上ができます。

13.新聞図書費

不動産や経済など、経営で必要な情報収集のために購入した新聞や書物なども経費となります。

14.外注費

確定申告作業を税理士、アパート住人などに関するトラブル解消のための弁護士依頼、必要書類作成依頼で司法書士など、こういった報酬も計上できます。

15.消耗品費

アパート経営のために住人募集のためにプリンタ、カメラや印刷機器なども対象です。

またはこういった手間を管理業者に一括してお願いする方法や税理士に会計全般を依頼すると時間とストレス軽減にもなります。

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